Lage und Preise

 

 

Bei der Auswahl der Lage für ein eigenes Grundstück mit Haus gibt es viele Möglichkeiten. Je nach Geldbeutel und Vorlieben kann man Meerblick, Strandnähe oder direkte Uferlage finden. Oder ein Grundstück irgendwo im Hinterland ohne Meerblick oder Meerzugang. Wir raten dringend, vorher genau die Örtlichkeiten anzusehen! Oft werden Grundstücke in “Strandnähe” angeboten, die weit von jeglicher Beach entfernt sind. Oder bei denen das Meer überhaupt nicht zu sehen ist oder der Strand nur mit langen Fußwegen erreicht wird.

 

Ausserdem gilt es zu klären, ob man sein künftiges Haus mit dem Auto erreichen kann, was unbedingt empfehlenswert ist. Wie überall auf der Welt, sollte das Zufahrtsrecht zum Grundstück vorher genau geklärt und im Kaufvertrag, bzw. Leasingvertrag gesichert sein! Ausserdem sollte vor dem Kauf geklärt werden: Wasseranschluss? Stromanschluss? Internet?

 

Ganz wichtig: Bleibt der tolle Meerblick erhalten, oder könnte es sein dass dieser noch verbaut oder eingeschränkt werden kann? Oder dass jeglicher Meerblick durch weiter unten gelegene Baumkronen bald nur noch erahnt werden kann? Und wie ist es mit dem Strassenlärm? Laute Motorräder oder LKW*s? Abgase? Feinstaub?

 

Wie ist das Umfeld? Gibt es sog. Sqatter Familien in der Nachbarschaft? Oder eine Karaoke Bar oder gar die Barangay Hall? Wieviele Hähne und Hunde gibt es in nächster Nähe? Wie ist die Zufahrtstrasse zum Grundstück beschaffen? (Verlassen Sie sich nicht auf Verkäufer-Zusicherungen, die eine betonierte oder geteerte Zufahrtsstrasse innerhalb der nächsten Monate versprechen) Schotterstrassen im bergigen Hinterland können meist nach starken Regenfällen unpassierbar werden oder nur mit einem Geländewagen befahrbar sein.

 

Hinzu kommen die grundsätzlichen Fragen zum rechtlichen Satus des angebotenen Grundstücks. Hierzu finden Sie etliche Hinweise und Tipps weiter unten.

 

 

Die Preise

 

Um es gleich in aller Bescheidenheit vorwegzunehmen:

 

Ein komfortables Domizil in unserer Bauqualität direkt am Wasser mit all den bestehenden Ausstattungen und Vorteilen, finden Sie auf Cebu nirgendwo günstiger als bei uns.

 

Die Grundstückspreise im Raum Alcoy-Dalaguete haben sich in den letzten Jahren vervielfacht. So ist heute z.B. für ein schönes, erschlossenes Ufer-Baugrundstück mit ca. 1000 qm rd. € 100.000,-- zu bezahlen, für ein gleichgroßes Meerblick-Grundstück in Höhenlage ca. € 28.000,-- und für ein Wiesengrundstück irgendwo im Hinterland ca. € 10.000,--

 

Kosten für den Hausbau: Selbst wenn man nur ein kleineres Haus mit ca. 100 qm Wohnfläche plus Pool bauen lassen will, wird man incl. Anschlüsse und Außenarbeiten mit etwa € 80.000,-- bis 100.000,-- rechnen müssen. (Weitere Hinweise siehe unser fact sheet „Bau und Qualität“)

 

Mit anderen Worten: Ein neues, gut erbautes, kleines Haus auf einem Grund im Hinterland ohne jeden Blick oder Meerzugang kostet rund € 90 bis 120.000,--, ein vergleichbares Haus in Höhenlage mit Meerblick kostet etwa € 120.000,-- bis 140.000,-- und das erträumte House and Lot direkt am Wasser ist nicht unter € 200.000,-- zu haben.

 

 

Dies alles ist aber nur ein Teil der Wahrheit. Der nächste Abschnitt ist fast noch entscheidender:

 

 

Eigenes Grundstück mit Haus oder lieber eine Suite im Ocean Palace Beach Club?

 

 

Eigentumsrechte und Folgen

 

 

Ausländer können nicht Eigentümer von Grund und Boden auf den Philippinen sein oder werden. Basta.

 

Meistens werden deshalb mit Ausländern sog. Leasing-Verträge (=Mietverträge) für ein Grundstück oft mit Haus oder einem zu bauendem Haus abgeschlossen.

 

Auf den Philippinen ist der Immobilienkauf mit Leasingvertrag in etwa vergleichbar mit dem deutschen Erbbaurecht, bzw. der Erbpacht. Es wird ein sehr langfristiger Mietvertrag geschlossen, dessen Gesamtmiete für die vereinbarte Laufzeit bei Abschluss des Leasingvertrages bezahlt wird. In Deutschland gibt es Laufzeiten zwischen 50 und 99 Jahren, auf den Philippinen ist die Laufzeit für Privatpersonen auf 2 x 25 Jahre limitiert. Der Leasingnehmer (Erbbauberechtigte) kann auf dem Grundstück Gebäude errichten, wofür er eingetragener Steuerzahler wird oder bestehende Gebäude oder Wohnungen übernehmen, die ebenfalls auf seinen Namen eingetragen werden.

 

Insofern müssen die ersten Kardinalfragen zufriedenstellend beantwortet werden:

 

- Wer ist der eingetragene Eigentümer des Grundstücks?

- Wie sieht der Grundstücksplan aus, d.h. ist das Grundstück von einem Geodetic Engineer 

  vermessen und mit Grenzsteinen (Monuments) markiert?

- Was ist in der DENR für dieses Grundstück bereits registriert?

- Gibt es eine aktuelle RTC Clearance und die Barangay Certificate? (Etwa vergleichbar mit    einer Bestätigung des zuständigen Amtsgerichts/Barangay Captains, dass für das angefragte Grundstück kein Anspruch oder sonstige Einträge im Gericht existieren und auch kein Verfahren oder Nachbarstreit anhängig ist.)

- Gibt es farmer beneficiaries, claimings, Wege- oder sonstige Nutzungsrechte Dritter, mortgages, usufruct oder sonstige Belastungen? 

 

Erst wenn auch der Notar (am besten selbst einen aussuchen!) "grünes Licht" gibt, kann man einen Grundstücks-Leasingvertrag über das genau definierte Grundstück mit dem Philippinischen Eigentümer abschliessen und eintragen lassen.

 

Tipp: Man kann sich ein Nießbrauchsrecht (usufruct) auf das Grundstück für die Dauer des Leasingvertrags eintragen lassen, was natürlich auch für bestehende Gebäude oder Appartements gilt!

 

Vorsicht: Achten Sie bei Abschluss eines Grundstücks-Leasingvertrages darauf, dass der Eigentumsübergang des geleasten und somit bereits bezahlten Grundstücks auf Ihren Namen enthalten ist, sofern sich die philippinischen Gesetze ändern sollten, oder falls der Ausländer beschliesst, das Grundstück auf einen philippinischen Staatsbürger(-in) seines Vertrauens zu übertragen. (z.B. Philippinische Ehefrau oder Lebensgefährtin) Für eine derartige Übertragung kann es durchaus vernünftige Gründe geben, zumal die weitere, uneingeschränkte Nutzung des Grundstücks durch den Ausländer mit einer Nießbrauchs-Vereinbarung (usufruct) abgesichert werden kann.

 

Leider ist das Kataster- bzw. Grundbuchwesen auf den Philippinen bei weitem nicht mit den Deutschen, Österreichischen oder Schweizer Gegebenheiten zu vergleichen. Insofern enthält das Leasing-Modell auch jede Menge Tücken und Gefahren, ganz abgesehen davon, dass es auch sehr zweifelhafte Anbieter gibt, die die Unerfahrenheit, bzw. die mangelnden Englischkenntnisse neuer Auswanderer schamlos ausnutzen. So gibt es häufig nicht mal Vermessungspläne und -Berechnungen des Grundstücks, es gibt ungeklärte Eigentumsverhältnisse des Anbieters, oder es fehlen die behördlichen Bestätigungen, dass überhaupt gebaut werden darf (DAR, DENR). Oder es gibt sog. „farmer beneficaries“, d.h. Land-Nutzungsrechte von Dritten, oder „claimings“ von irgendwelchen Nachbarn oder anderen Anspruchstellern. Manchmal werden gar nur Hauskauf- bzw. Leasingverträge für das Gebäude allein ohne jeden Leasingvertrag für das Grundstück angeboten! Man bezahlt also für ein Haus auf einem Grundstück, von dem nichts weiter bekannt ist, als dass es existiert!

 

Tipp: Wer die Zahlungsregelung mit einer Anzahlung von mehr als 5 % des Kaufpreises und einer Restzahlung festlegen will, muss darauf achten, dass die Anzahlung - im Falle des Scheiterns des gesamten Kauf- bzw. Leasing-Vorhabens - rückzahlbar (refundable) vereinbart wird. Abzuraten ist erst recht von einer sog. Options-Vereinbarung, die dem Interessenten das Kaufrecht für ein bestimmtes Objekt für eine bestimmte Zeit sichert. Hierbei wird unbedarften Ausländern ein Optionsvertrag angeboten, der mit einer viel zu hohen "Optionsgebühr" verbunden ist, die auf den späteren Kaufpreis voll angerechnet werden soll. (Üblich und akzeptabel wären etwa nur 3 bis 5 % des Kaufpreises) Scheitert aber das gesamte Vorhaben (aus welchen Gründen auch immer) zwischen der Zahlung der "Optionsgebühr" und dem Abschluss des eigentlichen Kaufvertrags, so ist die Optionsgebühr auf jeden Fall in voller Höhe verloren!

 

Wirkliche Sicherheit, dass der Anbieter auch tatsächlich der Eigentümer des angebotenen Grundstücks ist (ohne alle Belastungen), bietet eigentlich nur - wie in unserem Fall - ein sog. "Clean Title". Den haben aber ausserhalb der Metropolen die wenigsten Grundstücks-Eigentümer, so auch im Raum Alcoy-Dalaguete. Auch schon deswegen, weil der Title nur mit einem langwierigen und teurem Verfahren zu bekommen ist.

Ähnlich sieht es auch beim Kauf, bzw. Bau einer Wohnimmobilie auf dem geleasten Grundstück aus. Hier werden auch Ausländer "Eigentümer" des Gebäudes oder des Appartements, wofür auch eine "Property Tax Declaration" ausgestellt wird.

 

Insofern ist auch die allgemeine Ansicht der Ausländer, die schon länger hier leben, ziemlich eindeutig:

 

„Jeder  Ausländer, der über einen Leasingvertrag ohne zusätzliche Absicherungen (z.B. usufruct oder mortgage) ein Grundstück „erwirbt“ und ein Haus darauf baut oder gar nur ein Haus ohne Grundstücks-Leasingvertrag kauft, sollte nicht damit rechnen, die investierten Summen jemals wieder zu sehen.“

 

Leider gibt es zahllose Berichte von Fällen, in denen die Käufer oder deren Erben feststellen mussten, dass das Objekt z.B. nach längerer Abwesenheit inzwischen jemand anderem „gehörte“ und das investierte Geld weg und verloren war. Die Gerichte entscheiden in derartigen Streitfällen jedenfalls meistens zugunsten des philippinischen Grundeigentümers.

 

Alle Appartement-Käufer unseres Beach Clubs erhalten natürlich von Anfang an die eingetragene Käufer-Absicherung des umfassenden Nießbrauchs (usufruct) für die Wohnungseinheit und die Aussenanlagen.

 

 

 

Vorteile der Gemeinschaft in einer Wohnanlage

 

Vielleicht haben Sie bis hierher schon Einiges über unsere Clubanlage erfahren, weshalb Sie die vielen Vorteile bereits erahnen: Nicht nur, dass sich der Traum von einem unbeschwertem Leben unter Palmen direkt am Meer hier erschwinglich und ohne Investitions-Risiko verwirklichen lässt, es ist einfach auch schöner, ein geselliges Leben mit Gleichgesinnten zu führen und bedeutet gleichzeitig viel mehr Sicherheit für jeden einzelnen Mitbewohner. (Notfälle, Hilfskräfte, Besorgungen, 24 Std. Wachdienst, eigener Minimarkt, gemeinsame Ausflüge, Einkaufsfahrten etc.)

 

Ausserdem:

 

Für quasi "selbstgebaute", also unkontrolliert errichtete Wohnhäuser oder -häuschen kann man fast nie eine Gebäude-Versicherung abschliessen. Alle Gebäude im Ocean Palace Beach Club sind aber selbstredend von einer großen, internationalen Versicherungsgesellschaft gegen alle Schäden von z.B. Taifunen, Erdbeben, Tsunamis, Vulkanausbrüchen, Brand und Diebstahl versichert!

 

 

Sicheres Einkommen durch Vermietung

 

Ein interessanter Aspekt für den Kauf einer oder einer zweiten Suite in unserer Anlage ist die Erzielung eines regelmässigen und gesicherten (Zusatz-) Einkommens. Neben den bestehenden Resorts in unserer Umgebung, haben mehr und mehr expats in den vergangenen Jahren ein hübsches Vermiet-Business mit Zimmern oder Appartements erreicht. Das geht meist über Airbnb oder anderen Internet-Portalen und bringt Vielen nicht nur erfreuliche Einnahmen sondern auch Spaß. Dass in unserer Club-Anlage die besten und vielleicht auch profitabelsten Voraussetzungen für ein Vermietungs-Business bestehen, ergibt sich schon aus der gesamten Clubkonzeption mit Pool, Restaurant, Managament, Hilfskräfte, Hausmeister etc.

 

Mieter bereichern nebenbei das gesellige Leben in der Anlage

 

Aufgrund meiner langjährigen Verwaltungs-Mitarbeit in einer Ferien-Wohnanlage in Italien kann ich eigentlich nur berichten, dass Mietgäste fast immer eine willkommene Bereicherung des Gemeinschaftsleben in der Anlage sind. Meist handelt es sich um aufgeschlossene Urlauber, die sich mit frohen Erwartungen gerne an Unternehmungen, Ausflügen oder unterhaltsamen Abenden beteiligen und die nicht selten jedes Jahr wieder anzutreffen sind.

 

 

 

 

Ocean Palace Beach Club, Alcoy 6023, Cebu. Philippines. Email: beachresort.deluxe@gmail.com. Mobil: +639295558816